近日，国家统计局公布的年2月份70个大中城市商品住宅销售价格。
南京新房方面，2月价格环比上涨0.7%，同比上涨4.1%，总体走势比较平稳。
而二手房价格环比下跌0.8%，注意，这已经是连续第5个月南京二手房价格下跌了，说明市场存在疲软和下行的地方。
根据贝壳找房的最新数据，南京二手房库存又一次站上了13万大关！这已经不是南京今年第一次了！二手房市场的情况，依旧很微妙。更重要的是，在这“13万大军”中，已经陆续出现了不少“砸盘侠”：
从去年下半年以来，就有不少粉丝朋友反应自己手里的房子出手比较困难，不仅成交周期拉得很长，成交价格压得也比较低，说好听点叫横盘，说难听点基本上是砸盘了。案例一：板桥自在城，是板桥的拓荒盘，它于年拿地，那时候的板桥还很荒凉。从1期到8期，有50多平的单室套，80多平的三房，从高层、小高层、洋房到联排，可供选择的面积段多且房型齐全。这位粉丝朋友住在金地自在城一期，年因为图便宜，且板桥距离河西挺近的，于是花2.1万单价入手了一套80多平米的二手房。可是最近他却有些苦恼，自从接手了这套二手房之后，金地自在城的房价就开始止步不前，横盘了多年。笔者查询了金地自在城第一街区的最新成交价，发现建面约80多平的小三房，成交价为元/平，成交周期长达天。也就是说，从年至今，这位粉丝朋友买的房子就一直没有涨过。“这个价格卖了觉得可惜，不卖又怕后面房价还是涨不上去。”6年时间足以让很多板块价格翻番了，但像金地自在城这样不涨反跌的小区，的确让人很是无奈。毕竟旁边的新房价格都块卖到3万/㎡了，价差太大。板桥在10几年前可是喊出了“奥南”的口号，但是后劲不足，最大短板是交通，核心区域内暂无地铁，需要等待周期，商业也处于逐步兑现阶段。案例二：汤泉浦口汤泉群山环抱、风光旖旎，是孕育别墅的绝佳沃土。时下别墅产品尽管稀缺，但能够欣赏的人的确不多。刚刚，我在链家网上看到，尚峰尚水一套面积㎡别墅，在挂牌1年半之后，降价成交。总价万，单价1.3万/㎡。这是什么概念？要知道，尚峰尚水在年首次开盘时，同户型的双拼别墅，单价高达1.5万+/㎡，比当时的河西南星8客还要难抢。可是，尚峰尚水房价也横盘了多年，年该小区二手房成交价依旧是开盘时的1.5万+/㎡，如今相比2年前，房价再降多元/㎡跌了近10万。此外，成交周期格外长，挂牌天才卖出去。案例三：麒麟
城东麒麟是刚需大盘的聚集地，板块内的东郊小镇是游府西街小学分校的学区，靠近刚刚开通的S6号线东郊小镇站。
小区体量较大，总价不高，成交量活跃，但房价已经三、四年不涨了。
以东郊小镇第三街区为例，今年2月28日，小区成交的一套87.08㎡的三室精装房源，成交总价万，单价仅元/㎡。
而早在年6月，小区成交的三室房源，单价就站上了1.9万/㎡了，成交总价万。
究其不涨的原因：小区环境一般，人口密度大；二手房挂牌量大，互相砸盘；小区为非品牌房企开发，缺乏溢价加持等。
案例四：桥北
浦泰和天下位于桥北板块，靠近地铁3号线柳州东路站，紧邻已经开工的地铁11号线，周边生活配套成熟，小区分为三期开发。今年2月12日，小区三期成交一套98.6㎡三室精装房源，成交总价万，成交单价低至元/㎡。而早在年6月21日，小区成交的三室简装房源，成交总价已万，折合成交单价元/㎡，而且还是比较难出手的大户型。
年，浦泰和天下加推了套收官房源，户型建面约75㎡、90㎡、㎡、㎡，毛坯均价2.1万/㎡，而如今约1.9万/㎡的成交单价，着实很亏。
位于江宁禄口的朗诗青春街区、翠屏城房价也是不涨反跌，本想大赚一笔的投资客，欲哭无泪。
除了以上几个板块，几年二手房量价齐高的大热门板块，从去年下半年以来也开始降温。
像燕子矶板块的红盘融创玉兰公馆，去年高峰时期能卖4.5万/m，而最近成交的一套房源仅以3.9w/m的价格成交，直降元/m。河西南的星8客，之前的二手房均价冲刺7万/m，但是近期成交价回落至5-6.5万/m，让人惊讶不已。江核的二手房也从之前破4冲5，到如今频繁降价。无论是远郊刚需盘还是热门板块品质房，似乎都正在遭遇“寒冬”，那么成交价缩水的原因是什么？
首先，部分业主因为换房改善需求，急需用钱，会降价卖房。
其次，现在南京二手房库存再次突破13万套，这往往能体现市场情绪。且现在降价房源有时一天能达到上千套！这些房价跌幅较大的二手房大多有这几个特征：
板块内的超级大盘，类似房源数量多，买房人选择性比较多；老小区，居住体验感不好，片区发展相当饱和，升值潜力有限；头部板块的优质房源，很多是被投资客撑起来的，红利已经吃得差不多了，遇到市场下行，投资客急于撤场，所以不乏很多降价抛售的房源。再次，新房的挤压。如今各大板块新房供应量都在上来，本就艰难的二手房市场，让急售的业主不得不降价成交。最后，大家对市场的信心还处于恢复期，新盘去化压力大，房东对市场预期还不高。在经历了这一轮楼市行情以及疫情对经济的影响后，我们会发现如今不再是买房靠赌的年代，稳定性、确定性、安全性才是真正的根本。有人测算过，贷款买房的成本（房贷成本、机会成本、交易成本等），要房价每年涨10%左右才能追平，全款买房的话，房价要每年涨6%左右。但是现在市场下行，这个数据还是偏保守。而这些经验和教训，未来需要谨记。
图文整理自网络，如有侵权请联系删除。
联系电话：